Economia in pillole: l’immobiliare nell’abisso. Come risalire? foto

Terza puntata per la nuova rubrica di PiacenzaSera.it “Economia in pillole” curata da Mauro Peveri. Motociclista e cultore della musica rock degli anni ’70, Mauro Peveri è soprattutto un commercialista esperto di svariate materie economiche e finanziarie: si occupa, tra le altre cose, di consulenza per le imprese, gestione della corporate governance, e di organizzazione aziendale. Ecco la sua nuova pillola. 

Il MERCATO IMMOBILIARE IN PICCHIATA, COME RISALIRE?

Nella terza pillola di economia voglio esaminare la situazione del mercato immobiliare locale e, come nelle precedenti puntate, provo a fare alcune proposte, che potrebbero ridurre la profonda crisi in cui il settore é precipitato.

Anche questa volta, per studiare la situazione del mercato oggetto di analisi, mi sono avvalso sia di alcune preziose statistiche pubblicate dalla Camera di commercio di Piacenza (sito web www.pc.camcom.it), sia di alcune pubblicazioni Ance e di siti specializzati nelle analisi immobiliari, anche locali.
Dopo il boom del mercato residenziale registrato fino all’anno 2008, dal 2009 al 2012 / 2013 nella Provincia di Piacenza abbiamo avuto un crollo senza precedenti del fatturato complessivo del settore immobilaire.

In particolare nel solo 2012 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 26,8%.
Per quanto concerne il numero degli occupati, che nel 2012 erano circa 7.000 unità tra dipendenti e indipendenti, la riduzione è stata del 21,7%.
Le ore di cassa integrazione sono aumentate del 145,8% raggiungendo il numero di oltre 1.000.000.
Inoltre l’andamento degli indici della Provincia di Piacenza è peggiore di quello regionale e di quello nazionale.
Secondo il Registro delle imprese delle Camera di Commercio di Piacenza la compagine imprenditoriale è in forte diminuzione; al termine del 2012 le imprese attive nell’industria delle costruzioni erano 5.094, con una riduzione rispetto all’esercizio precedente di 199 unità, pari ad un – 3,8 per cento.

Questo andamento è risultato sensibilmente più pronunciato rispetto a quello regionale (-2,0 per cento) e nazionale (-1,9 per cento).
In cinque anni, dal 2008 al 2012, a livello nazionale, il settore delle costruzioni ha perso più di un quarto (-25,8%) degli investimenti, riportandosi ai livelli della metà degli anni ’70 (Dati Ance).

Le previsioni per il 2013 per la Provincia di Piacenza non sono migliori.
Nell’industria delle costruzioni è previsto che nel 2013 il saldo entrate / uscite del personale sarà negativo per 120 unità, pari ad un -2,7%, contro risultati meno negativi a livello nazionale (-2,2%) e Regionale (-1,6%).
In Europa, se escludiamo la Spagna che ha fatto peggio di noi, tutti gli altri Paesi hanno avuto crisi minori e già da quest’anno stanno registrando segnali di ripresa.
Nei paesi europei ed in parte anche in Italia i Governi hanno concentrato le iniziative per far riprendere il mercato erogando incentivi fiscali ai privati che vogliano effettuare lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica.

Sicuramente queste iniziative sono utili, ma sono anche sufficienti per invertire una tendenza economica così negativa?

Nell’intera Provincia di Piacenza sono presenti oltre 13.246 immobili in vendita e 3.885 in affitto, con un indice di circa 60 annunci per mille abitanti.
Il prezzo medio degli appartamenti in vendita è di circa il 22% inferiore alla quotazione media regionale pari a 2.200 €/m².
Negli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto degli immobili localizzati all’interno dei confini della Provincia di Piacenza ha toccato il valore massimo nel mese di Marzo 2012, con € 1.705 per metro quadro. Il mese in cui il valore è stato inferiore è Ottobre 2012: quando per la vendita di un immobile residenziale sono stati richiesti € 1.583 a metro quadrato.
E’ evidente che occorrono terapie o interventi straordinari, che, oltre ad incentivare il mercato delle ristrutturazioni, coinvolgano anche il mercato delle abitazioni nuove invendute, che solo nella Provincia di Piacenza sono alcune migliaia.

Il primo problema che attraversa il mercato delle abitazioni e più in generale quello degli edifici, che comprende anche gli uffici, i fabbricati produttivi e commerciali e i negozi, è quello di una offerta decisamente superiore alla domanda.
L’eccesso di offerta rispetto alla domanda deriva in larga misura dalla forbice registrata negli ultimi anni tra reddito pro capite e prezzo delle abitazioni.

Questa divaricazione ha provocato:
l’impossibilità per una quota crescente di famiglie, che hanno acquistato o ristrutturato la casa, di far fronte al pagamento dei mutui che hanno contratto, dovendo scontare una forte riduzione del loro reddito. Ne è testimonianza l’enorme aumento dei pignoramenti e delle richieste di vendita all’asta degli immobili pignorati.
Una crisi di vendite e poi finanziaria delle aziende costruttrici, che si sono trovate in portafoglio un enorme patrimonio immobiliare invenduto.

Stime Cresme parlano di uno stock di almeno 250-300 mila case invendute a livello nazionale, ma su questi numeri non c’è valutazione univoca da parte di operatori e ricercatori.
In prima battuta occorre trovare una soluzione che metta in sicurezza l’enorme patrimonio di appartamenti, esercizi commerciali e capannoni invenduti e pignorati, perché ciò consentirebbe di mettere in sicurezza le aziende proprietarie, che altrimenti rischiano il fallimento, e di conseguenza i posti di lavoro rappresentati dai dipendenti delle stesse e di tutto il sistema di artigiani, lavoratori autonomi e servizi collegati, che normalmente vengono definiti come indotto.

Oltretutto trovare una soluzione a questo problema impedirebbe la vendita di questo enorme patrimonio attraverso procedure forzose: aste pubbliche, che sappiamo, oggi, sono la causa principale di una riduzione incontrollata dei prezzi di vendita, con la conseguente impossibilità per le aziende del settore di costruire nuovi appartamenti e venderli.
In poche parole é un pò come se, improvvisamente, in un mercato in crisi e molto selettivo, in cui la domanda é crollata del 50%, si aumentasse l’offerta in modo rilevante.

Ricordo che il mercato delle costruzioni rappresenta circa il 10% del Pil locale e occupa oltre 7000 persone ed una prolungata crisi incontrollata avrebbe effetti devastanti sull’occupazione.
Occorre poi fare i conti con i sempre più frequenti pignoramenti che colpiscono le famiglie piacentine, che non riescono a pagare il mutuo contratto pochi anni prima per acquistare la propria abitazione, perchè hanno perso il lavoro o perché, semplicemente, non hanno pagato alcune rate e la banca ha quindi revocato il finanziamento erogato e messo all’asta l’abitazione.
É del tutto evidente che se anche queste centinaia di abitazioni fossero immesse sul mercato aggraverebbero lo squilibrio tra domanda e offerta, con conseguenze ancora ulteriormente negative sull’andamento del settore.

La mia idea é questa.
In Provincia di Piacenza esiste un patrimonio pubblico decisamente rilevante, di proprietà dei Comuni, costituito da circa 3.500 abitazioni, oggi gestito dall’Acer. Una parte consistente di queste abitazioni, oggi, avrebbe bisogno di rilevanti opere di ristrutturazione, che, in molti casi, comporterebbe costi superiori al loro valore commerciale.
Ipotizzando che le abitazioni bisognose di una profonda ristrutturazione siano circa 700 /800 e che la loro ristrutturazione comporti una spesa di circa 1.000 euro al mq.
Ipotizzando che la dimensione media delle abitazioni sia di circa 70/80 mq, la spesa complessiva, per la loro ristrutturazione, oscillerebbe tra euro 49.000.000 e euro 64.000.000.
Una parte di queste abitazioni fa parte di un patrimonio immobiliare vetusto, progettato e costruito negli anni ’70, a volte brutto e fatiscente, che ha comportato e comporta anche fenomeni di disagio sociale e ordine pubblico.

Ristrutturarle forse non avrebbe senso.
Per cui, invece che ha un’opera di ristrutturazione, in molti casi potremmo pensare ad un opera di abbattimento e riqualificazione delle aree interessate.
I costi dell’abbattimento potrebbero essere coperti con la vendita delle aree riqualificate.
I proprietari delle abitazioni abbattute potrebbero essere indennizzati offrendogli in locazione le abitazioni invendute nella Provincia di Piacenza, preventivamente acquistate dai Comuni e da altri enti pubblici interessati.
Supponiamo che le abitazioni invendute da acquistare siano, appunto, circa 700 / 800, stesso numero di quelle abbattute, e potremmo fare una prima valutazione del capitale necessario per finanziare questa operazione.

Calcolando di acquistare le abitazioni invendute al costo di costruzione, compreso tra i 1.200 e i 1.400 al mq., il capitale necessario all’acquisto oscillerebbe tra euro 58.800.000 ed euro 89.600.000.
Questa operazione potrebbe essere finanziata con un’operazione di project financing in cui gli attori potrebbero essere molti: i privati, affittuari degli edifici abbattuti, la Cassa Depositi e Prestiti, la Regione Emilia Romagna, con i fondi strutturali esistenti, i Comuni, con la vendita delle aree occupate dagli edifici abbattuti, la Fondazione di Piacenza e Vigevano, che ricordo ha investito oltre 70 milioni di euro nell’acquisto della Banca del Monte di Parma, la Camera di Commercio di Piacenza, le associazioni di categoria, la Provincia.

Questa operazione avrebbe il pregio di riqualificare la città, valorizzare il suo patrimonio immobiliare, salvare aziende, posti di lavoro, diminuire il disagio sociale e anche risolvere alcuni problemi di ordine pubblico.

Naturalmente anche per il patrimonio degli edifici industriali commerciali e artigianali occorrerebbe trovare alcune soluzioni radicali.
Gli immobili invenduti, oggetto di compravendita, dovrebbero essere esentati per almeno 5 anni da qualsiasi pagamento delle imposte locali e nazionali.
L’aliquota d’ammortamento per le imprese, per questo tipo di edifici, oggi, è ferma ad un misero 3%, dovrebbe essere aumentata in modo rilevante: almeno 10%, prevedendo anche forme agevolate di finanziamento all’acquisto.

Vi dovrebbe essere un unico Ente preposto al rilascio di autorizzazioni, licenze, e tutte le pratiche burocratiche, che pesano su un immobile produttivo: antincendio, Asl, Sicurezza, ecc., che si traducono in costi esorbitanti per le imprese in termini di consulenti, oneri di formazione del personale, oneri tributari, spesso solo rappresentati da mucchi di carte privi di sostanza.
Consentire la deducibilità integrale, nell’anno di sostenimento, delle spese di ristrutturazione e adeguamento alle normative recenti.

Mauro Peveri
mauro.peveri@gmail.com