“Risolto dal legislatore il problema della maggioranza in condominio per il superbonus”

Risolto dal legislatore il problema della maggioranza in condominio per il superbonus, articolo di Corrado Sforza Fogliani, Presidente Centro studi Confedilizia

Con il Decreto legge 14.8.’20, n. 104 (c.d. Decreto Agosto – In vigore dal 15 del mese), il legislatore ha risolto il problema della maggioranza necessaria per deliberare in condominio l’esecuzione dei lavori che si giovano delle agevolazioni del superbonus 110%. All’art. 63 (dalla rubrica: Semplificazione procedimenti assemblee condominiali) il Decreto in parola recita infatti, testualmente: “All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.»”.

La norma si inserisce dunque nell’art. 119 precitato e, riferendosi agli “interventi” (edilizi o impiantistici) “di cui al presente articolo”, attiene all’evidenza solo a questi (e non, ad esempio, a quelli di cui all’art. 121 dello stesso Decreto, articolo riguardante in particolare la cessione del credito e le detrazioni fiscali). Altrettanto, – se si vuol dare un senso al fatto che il legislatore sia intervenuto con un nuovo comma (9-bis) nel bel mezzo dell’articolo interessato piuttosto che alla fine dello stesso aggiungendo un nuovo comma – deve ritenersi che rimanga ferma la limitazione per cui i lavori debbano essere effettuati dai soggetti indicati nello stesso comma 9, fra i quali sono espressamente previsti i “condomìni” (non, i condòmini). In difetto, poiché verrebbe a mancare una condizione caratterizzante “questi” interventi, dovrebbe essere applicata (salvo diverse, specifiche maggioranze indicate in normative già vigenti) la regola assembleare della maggioranza dei partecipanti alla comunione/al condominio che rappresenti due terzi del valore complessivo, e questo sia in prima che in seconda convocazione (ciò, essendo pur sempre lavori inquadrabili nella logica dei finanziamenti, per i quali è richiesta la maggioranza di cui s’è or ora detto).

Deve, poi, sottolinearsi come il quorum all’inizio trascritto, e di cui all’articolo precitato del Decreto Agosto, sia il quorum deliberativo, valido sia in prima che in seconda convocazione. Fermi, dunque, i quorum costitutivi dell’assemblea fissati dal Codice civile (art. 1136, commi 1 e 3, secondo periodo) e che debbono come noto perdurare fino al termine della trattazione dell’argomento in discussione: maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’intero edificio in prima convocazione e un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in seconda. Al proposito, va poi fatto notare che per il quorum costitutivo il riferimento è alla maggioranza dei condòmini (“partecipanti al condominio”) mentre per il quorum deliberativo il riferimento è (correttamente, anche nel Decreto legge in commento) ai condòmini “intervenuti” (presenti, cioè).

Naturalmente, tutto quanto detto in riferimento al testo del Decreto oggi vigente, testo che potrebbe cambiare in sede di conversione in legge (che dovrà intervenire da parte delle due Camere entro il 13 ottobre – Le eventuali modifiche entreranno in vigore il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta della legge di conversione, se non differentemente stabilito nella stessa-legge n. 400.’88).

Come visto, il decreto in parola non fa riferimento alcuno al quorum deliberativo per la cessione del credito d’imposta. Anche qua, la soluzione adottata appare corretta. Infatti, il credito d’imposta è comunque diritto personale dei singoli condòmini, sul quale quindi non potrebbe incidere alcuna maggioranza (anche a parte l’incompetenza dell’assemblea a provvedere), che potranno di esso disporre come meglio riterranno (anche incaricando – peraltro, uti singuli – l’amministratore del condominio di provvedere, se consenziente, nel senso che gli aventi titolo gli vorranno per iscritto – salvo diverso accordo fra le parti – indicare).

Resta solo da dire che depone nel senso indicato anche il Provvedimento direttoriale dell’Agenzia delle entrate dello scorso 8 agosto che – (anche) per gli interventi eseguiti sulle parti comuni – fa espresso riferimento al “condòmino beneficiario della detrazione che cede il credito” (dovendosi ritenere che la delibera condominiale successivamente richiamata nello stesso Provvedimento sia quella che ha disposto l’esecuzione dei lavori, che potrebbe contenere anche i dati “per” la cessione) e, successivamente, “ai condòmini che hanno effettuato l’opzione” (per la cessione).

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